Norme Tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

Variante per interventi puntuali all'interno del Territorio Urbanizzato- approvazione del 22.11.19 (vigente)

Art. 15 Definizioni per l'attuazione del R.U.

1. Ai fini dell'applicazione delle presenti norme si fa riferimento alle seguenti definizioni:

15.1 - Altezza degli edifici.

1. Per gli interventi di Nuova Edificazione, Sostituzione Edilizia, Addizione Volumetrica o Ristrutturazione Urbanistica di cui all'art.18 delle presenti norme, l'altezza di un edificio corrisponde al numero di piani reali o virtuali (doppi volumi).

2. Per quanto concerne il patrimonio edilizio esistente, ad esclusione della Sostituzione Edilizia, della Addizione Volumetrica e della Ristrutturazione Urbanistica di cui all'art.18 delle presenti norme, l'altezza corrisponde a quella esistente, misurata in ml.

3. Qualora l'altezza dei locali di un edificio esistente posto sia in ambito urbano che nel territorio aperto, sia maggiore a quella minima prevista, consenta la realizzazione di più piani attraverso la demolizione dei solai intermedi, ovvero l'altezza interna sia tale da poter ospitare un solaio intermedio, è ammessa la suddivisione interna del fabbricato su più livelli, anche in deroga ai parametri edilizi e urbanistici, purché ciò non comporti alterazione della volumetria e della sagoma del fabbricato, e purché siano rispettate le altezze minime dei singoli locali previste all'art.15.2, e non si tratti di edifici facenti parte del patrimonio edilizio storicizzato di cui all'art.19 delle presenti norme. Tali interventi si configurano come Addizione Volumetrica e vanno valutati nel calcolo del dimensionamento del R.U..

4. Per gli edifici a carattere produttivo e/o commerciale (vendita all'ingrosso e medie strutture di vendita) o sportivo e di spettacolo, l'altezza viene misurata in metri verticalmente lungo i muri perimetrali a partire dal livello del marciapiede del fabbricato fino all'intradosso del solaio di copertura (al di sotto della base delle travi nel caso di prefabbricati) o, in mancanza del marciapiede, dal livello del terreno esterno a sistemazione avvenuta.

15.2 - Altezza dei locali.

1. Corrisponde alla distanza tra il pavimento ed il soffitto di un piano di un edificio, ovvero tra il pavimento e l'intradosso delle strutture principali orizzontali emergenti dal soffitto. Nei casi di soffitti inclinati o curvi l'altezza netta è convenzionalmente intesa come altezza media.

2. Ai fini del calcolo dell'altezza degli edifici, l'altezza dei singoli piani e dei vani non deve essere superiore a quella indicata al successivo comma 3.

3. I locali abitabili, secondo la loro destinazione, ai fini della verifica dei parametri urbanistici potranno avere altezze diversificate:

  1. a) garage e locali accessori alle destinazioni principali al piano terra - da ml. 2,20 a ml. 3,00;
  2. b) locali seminterrati ed interrati - da ml 2,20 a 3,00;
  3. c) locali destinati alla residenza - da ml. 2,70 a ml. 3,00; nei locali con solaio di copertura inclinato l'altezza media potrà essere anche superiore a ml. 3,00, a condizione che l'altezza minima interna sia pari a ml. 2,40. I bagni e gli angoli cottura, ripostigli, corridoi, disimpegni, possono avere un'altezza interna minima di metri 2,40 e nel caso di solai inclinati la stessa non potrà essere inferiore a ml.2,20;
  4. d) esercizi di vicinato e attività direzionali e terziarie - da ml. 2,70 a ml. 4,00.
  5. e) soppalchi - l'altezza dei soppalchi viene definita in base alla destinazione d'uso degli ambienti superiori ed inferiori con un minimo di 2,40 ml. nella parte inferiore e 2,40 nella parte superiore in caso di copertura piana; in caso di copertura inclinata l'altezza media al di sopra del soppalco non potrà essere inferiore a 2,40 ml con una altezza minima non inferiore a ml. 2,20. Negli edifici esistenti sono ammesse anche altezze inferiori con una riduzione pari a quella definita al successivo comma 5.

4. Resta inteso che ai fini della abitabilità dei locali essi devono comunque rispettare le norme di igiene in vigore.

5. Per gli interventi sul patrimonio edilizio esistente, compreso il cambio della destinazione d'uso, le altezze possono essere diverse da quelle sopra definite salvo quanto previsto dal precedente comma 2. L'altezza minima dei locali, qualora sia impossibile adeguare il fabbricato e i singoli locali alla altezze di cui al precedente comma 3, possono essere ridotte rispetto a quelle sopra definite del 11% ad esclusione dei locali per i quali non è previsto il cambio di destinazione d'uso. Tale deroga ai parametri urbanistici per il calcolo dell'altezza massima, costituisce anche una deroga ai fini igienico sanitari finalizzata al recupero del patrimonio edilizio esistente, nei casi in cui non sia possibile adeguare le altezze dei locali ai minimi previsti ai cui al comma 3.

15.3 - Altezza Massima (H max).

1. Corrisponde al massimo sviluppo verticale consentito di un edificio sia che si calcoli con il criterio del numero di piani sia che si calcoli in metri lineari. La variabilità di altezza consentita all'interno di un singolo piano non può portare all'aumento del numero dei piani.

2. Gli extracorsa degli ascensori e altri impianti tecnologici possono essere realizzati in deroga all'Altezza Massima di Zona, fermo restando il rispetto di criteri di carattere architettonico e paesaggistico.

3. In caso di terreni inclinati l'altezza massima, sia che si valuti con il sistema metrico che in base al numero di piani, deve essere verificata sia a monte che a valle del fabbricato, con l'obbiettivo di adeguare le altezze dei fabbricati all'andamento degradante dei terreni collinari.

4. Nel caso di diverse altezze del fabbricato, l'altezza massima non potrà superare l'altezza massima prevista per la Zona: ai fini della misurazione dell'altezza massima sia che si tratti con il sistema metrico che con il numero dei piani non si valutano eventuali innalzamenti del piano di calpestio del piano terra per ragioni di sicurezza idraulica e/o di igiene fino ad un massimo di ml. 0,50 rispetto al piano di campagna.

5. Sono considerati piani, ai fini del calcolo dell'altezza massima, i locali seminterrat.

6. Non sono considerati piani, ai fini del calcolo dell'altezza massima, i locali interrati.

7. Non sono considerati piani ai fini del calcolo della altezza massima i locali sottotetto che non superano in nessun punto l'altezza di ml. 2,20.

8. Con il calcolo dell'altezza massima secondo il numero dei piani non sono valutati ai fini dell'altezza gli spessori dei solai intermedi e di copertura, che possono in tal modo rispettare tutti i requisiti acustici e di risparmio energetico.

9. Nei casi in cui l'altezza massima si misura in metri lineari lo spessore dei solai può essere derogato per ragioni tecnologiche e/o strutturali.

10. Negli interventi sul patrimonio edilizio esistente, salvo quanto previsto per gli edifici di pregio storico-architettonico, si dovranno favorire le soluzioni tecniche ai fini dell'adeguamento degli spessori dei solai per ragioni tecnologiche e strutturali anche con l'utilizzo della deroga di cui all'art. 15.2.5, o il rialzamento del tetto di cui all'art.18.4..

11. Nel caso di aree di trasformazione che ricadono in Classe di sensibilità 1 e 2 così come definito all’art.20.1.3 delle presenti norme, a seguito di un approfondimento di indagine in sede progettuale, in luogo di realizzazione di interrati è possibile rialzare il piano terra del fabbricato con ampiezza superiore alla Superficie Coperta del fabbricato e comunque nel rispetto delle distanze dai confini, dai fabbricati, dalle strade e dalle zone, al fine di utilizzare il nuovo piano per funzioni pertinenziali (garage, depositi, magazzini, ecc.): nel caso di funzioni residenziali il rialzamento corrisponde ad un piano la cui altezza è da valutare secondo quanto previsto all’art.15.2., nel caso di funzioni produttive e commerciali il rialzamento corrisponde a 2 ml.

15.4 - Distanza dalle strade (Ds).

1. Corrisponde alla lunghezza del segmento minimo congiungente il corpo del fabbricato, o le parti di esso più avanzate oltre la massima sporgenza consentita, ed il confine stradale antistante.

2. La sede stradale va considerata non nella sua attuale consistenza, ma in quella prevista nelle tavole di progetto del R.U. o di altri atti di governo del territorio , o di progetti infrastrutturali definitivi, se fuori dai centri abitati.

3. Sono esclusi dal computo della distanza gli aggetti di copertura, gli elementi decorativi, i volumi tecnici oltre a balconi e terrazzi a sbalzo per una sporgenza massima di ml. 1,50, con le precisazioni per questi ultimi contenute nella descrizione della Superficie Coperta (S.C.).

4. Per quanto riguarda le distanze minime delle nuove costruzioni dal confine stradale (da intendersi secondo quanto definito al precedente comma 2), ove non diversamente precisato negli elaborati grafici di piano e negli articoli relativi alle singole Zone Omogenee valgono i valori definiti all'art.17.1.

5. Fatto salvo quanto disposto dal D. Lgs. 30 aprile 1992, n. 285 (Nuovo Codice della Strada) gli interventi di sopraelevazione di edifici esistenti posti a distanza inferiore da quella prescritta rispetto alla strada, possono essere eseguiti a distanza inferiore nel rispetto di quella esistente.

6. Ai fini dell'applicazione del presente articolo per confine stradale si intende il limite della proprietà stradale quale risulta dagli atti di acquisizione o dalle fasce di esproprio del progetto approvato; in mancanza il confine è costituito dal ciglio esterno del fosso di guardia o della cunetta, ove esistenti, o dal piede della scarpata se la strada è in rilevato o dal ciglio superiore della scarpata se la strada è in trincea.

7. Per quanto concerne cabine elettriche o volumi tecnologici e impiantistici che, per ragioni di sicurezza e controllo, necessitano di accessi dagli spazi pubblici, questi possono avere distanza minima di 3,00 ml dalle strade e parcheggi pubblici.

5.5 - Distanza dai fabbricati (Df).

1. Corrisponde alla distanza minima fra edifici o corpi di fabbrica.

2. La distanza minima da rispettare fra pareti antistanti di edifici o di corpi di edifici negli interventi di nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica, addizione volumetrica e sostituzione edilizia non può essere inferiore a 10,00 ml..

3. La distanza minima di cui al comma precedente può essere ridotta a 6,00 ml. qualora le pareti degli edifici o corpi di edifici non siano antistanti.

4. La distanza di cui ai punti 2 e 3 non si applica quando, all'interno del lotto stesso, almeno uno dei manufatti antistanti sia un garage, un box da giardino, una semplice tettoia aperta o comunque un manufatto di modeste dimensioni che abbia le seguenti caratteristiche:

  1. a) altezza massima al colmo non superiore a 2,50 metri;
  2. b) costituisca pertinenza di un'unità immobiliare esistente alla data di adozione del Regolamento Urbanistico;
  3. c) sia dotato solo di luci.

Per tali manufatti è prescritta una distanza minima da altri edifici pari a:

  • - 6,00 metri per fabbricati non all'interno del lotto di intervento, oppure in aderenza sul confine previo accordo fra le parti;
  • - 3,00 metri per fabbricati interni al lotto di intervento.

5. Nel caso di corpi di fabbrica facenti parte di un medesimo edificio la distanza minima prescritta ai commi 2 e 3 può essere derogata per ragioni progettuali complessive e comunque a distanza non inferiore a ml. 6.00, eccezione fatta nel caso di pareti di edifici condominiali per le quali valgono le distanze di cui al comma 2.

6. Nel caso di pareti già finestrate di edifici esistenti a distanza inferiore di 10,00 metri da edifici fronteggianti è consentita l'apertura di nuove finestre.

7. Per edifici esistenti posti a distanza inferiore a quella minima prescritta ai commi 2 e 3, gli interventi di ricostruzione e adeguamento possono essere eseguiti nel rispetto di detta distanza inferiore.

8. Non è richiesto il rispetto della distanza minima fra fabbricati nel caso di edificazione in aderenza a edifici esistenti sul confine di proprietà, a condizione che la sagoma del fabbricato di nuova realizzazione sia interamente contenuta in quella del fabbricato esistente.

9. Per quanto concerne le cabine elettriche, queste dovranno avere distanza minima di 1,5 ml dal perimetro del lotto, in caso di aree circostanti libere da edifici; nel caso, invece, siano presenti edifici nelle aree circostanti, le cabine elettriche dovranno essere ubicate ad una distanza minima da questi di 6,00 ml.

10. Le distanze di cui ai commi precedenti dovranno essere rispettate anche nel caso di volumi interrati o seminterrati o piscine facenti parte di lotti e/o proprietà diversi. Tale norma può essere derogata quando tali volumi interrati fanno parte dello stesso lotto costituendo pertinenze di edifici principali.

15.6 - Distanza dai confini (Dc).

1. Corrisponde alla distanza minima di un fabbricato dal confine di proprietà.

2. La distanza minima dai confini da rispettare per gli interventi di nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica, addizione volumetrica e sostituzione edilizia non può essere inferiore a 5,00 ml., anche nel caso di volumi interrati.

3. In caso di accordo tra i confinanti, mediante atto pubblico registrato e trascritto, e fatte salve le distanze fra i fabbricati, le suddette distanze possono essere ridotte fino all'edificazione dei fabbricati sul confine.

4. Non è richiesto il rispetto della distanza minima dai confini nel caso di edificazione in aderenza a fabbricati esistenti sul confine di proprietà, a condizione che la sagoma del fabbricato di nuova realizzazione sia interamente contenuta in quella del fabbricato esistente.

5. Gli interventi di adeguamento ai minimi di legge di edifici esistenti posti a distanza inferiore da quella prescritta dai confini di proprietà possono essere eseguiti nel rispetto di detta distanza inferiore, a condizione che non vengano costituite nuove pareti finestrate.

15.7 - Distanza dai limiti di Zona (Dz).

1. Corrisponde alla distanza minima di un fabbricato dai limiti di Zona Omogenea.

2. La distanza minima dal limite di Zona omogenea da rispettare per gli interventi di nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica, addizione volumetrica e sostituzione edilizia non può essere inferiore a ml. 5,00 .

3. La distanza minima di cui al comma 2 potrà essere ridotta a ml. 3,00 rispetto alle Zone F3.

15.8 - Esercizio di vicinato.

1. Struttura commerciale avente una superficie di vendita inferiore a mq. 250.

2. Per questo tipo di struttura la dotazione minima di parcheggi privati e di relazione viene definita all'art. 17.4.

15.9 - Loggia.

1. Corrisponde alla parte del fabbricato, coperta sulla parte superiore, non aggettante e chiusa su due o tre lati.

2. Le logge costituiscono pertinenza nei limiti definiti all'art. 15.12.

15.10 - Lotto di intervento.

1. Corrisponde alla parte della Superficie Fondiaria, individuata nelle planimetrie di progetto, utilizzata ai fini del calcolo della Superficie Utile Lorda (S.U.L./S.F.) del complesso edilizio. Nel caso di modificazioni dei confini di proprietà dovranno essere verificati i lotti interessati.

2. Il Lotto di intervento minino corrisponde alla superficie minima necessaria per la realizzazione di un singolo intervento edilizio e viene individuato in mq 500.

15.11 - Media struttura di vendita.

1. Struttura commerciale con superficie di vendita ricompresa fra mq. 250 e mq. 1500.

2. Per questo tipo di struttura la dotazione minima di parcheggi privati e di relazione viene definita all'art. 17.4.

3. Il R.U. definisce in modo più preciso all'interno di quali Zone Omogenee è possibile collocare tali tipi di strutture. In ogni caso per questo genere di esercizi oltre ai parcheggi devono essere garantite razionali ed efficienti le infrastrutture di accesso.

15.12 - Pertinenze.

1. Corrispondono a tutte quelle strutture prive di autonomia funzionale rispetto all'edificio principale, che non siano autonomamente utilizzabili o fruibili, quali:

  1. a) garage fuori terra a servizio di una unità immobiliare fino ad un massimo di 20 mq. di SUL; per tali manufatti è escluso il cambio di destinazione d'uso;
  2. b) logge e porticati a servizio di abitazioni, di strutture ricettive o ricreative, di edifici a carattere commerciale, fino ad un massimo di 1/4 della S.U.L. max.; se destinati ad uso pubblico con vincolo pertinenziale non vengono computati ai fini del calcolo della S.U.L. neppure oltre il limite di cui sopra;
  3. c) piscine private a servizio delle abitazioni fino ad una superficie netta max. di mq. 60; in presenza di spazi condominiali a servizio di più abitazioni è possibile realizzare piscine condominiali fino a una superficie netta max. di 100 mq;
  4. d) piscine private a servizio delle strutture ricettive o ricreative fino ad una superficie netta max. di mq.100;
  5. e) box per attrezzi da giardino a servizio delle abitazioni con SUL max. di mq. 5 a servizio di unità immobiliari che ne siano sprovviste;
  6. f) volumi tecnici, così come definiti all'art.15.31;
  7. g) pozzi da eseguire secondo la normativa e le prescrizioni definite all'art. 20.1.4 e 5;
  8. h) forni;
  9. k) pergolati e gazebo;

2. Le strutture di cui ai punti a), b), e), f) non vengono computate ai fini del calcolo della S.U.L. a condizione che la sommatoria delle relative S.U.L. non superi il 40% della SUL massima consentita, che la S.U.L. relativa al garage sia in essa ricompresa e che la stessa non comprometta il rispetto della Superficie Permeabile minima prevista. Oltre tale quantità la superficie lorda viene computata come S.U.L. ad esclusione delle superfici vincolate a garage con atto depositato e trascritto, oltre i 20 mq. di cui al punto a).

3. Le strutture di cui ai punti c), d), g), k) non vengono computate ai fini del calcolo della S.U.L..

4. Nell'ambito del perimetro dei fabbricati, compreso scannafossi e bocche di aerazione, fino ad un massimo di ml. 2 oltre il perimetro del fabbricato, la superficie dei seminterrati, non viene valutata ai fini del calcolo della S.U.L. ma solo come superficie pertinenziale anche oltre il limite del 40 %, a condizione che la superficie dei garage, dei box per attrezzi da giardino , dei volumi tecnici, di cui ai punti a), e), f), siano in essa ricomprese; in tal caso le strutture pertinenziali fuori terra sono riferibili a quelle previste al punto b) nei limiti ivi previsti.

5. I volumi pertinenziali devono essere comunque correttamente progettati in rapporto al lotto di pertinenza e all'edificio principale, e nel caso di fabbricati plurifamiliari, la progettazione deve essere contestuale e unitaria.

6. Nel territorio agricolo la resede di pertinenza di un fabbricato viene definita come resede di appartenenza considerando lo stato dei luoghi, la memoria e l’uso consolidato degli spazi esterni. E’ possibile nel corso della gestione del R.U. riperimetrare il resede di pertinenza secondo il criterio sopra enunciato, se non già utilizzato, senza che ciò costituisca variante al R.U.

7. All’interno delle aree di pertinenza paesaggistica individuate dal PTCP è consentita la realizzazione di biolaghi, anche a carattere condominiale, a condizione che l’intervento sia valutato secondo le prescrizioni della disciplina del P.T.C.P. di Siena.

8. Per quanto riguarda le caratteristiche costruttive e di finitura delle piscine e dei biolaghi si fa riferimento a quanto contenuto nel Regolamento Edilizio Intercomunale (R.E.I.).

15.13 - Piano di edificio.

1. Per piano, anche ai fini del calcolo dell'altezza massima di un edificio, si intende la parte dell'edificio compresa tra il pavimento e l'intradosso del solaio sovrastante.

2. Costituisce piano ogni superficie utile lorda , comprese quelle superfici che non vengono computate ai fini del calcolo della S.U.L. (pertinenze, sottotetti anche se abitabili solo parzialmente, i soppalchi, i seminterrati) salvo che non sia diversamente specificato dalle presenti norme.

3. Le coperture a terrazzo, anche se praticabili, non costituiscono piano.

4. In caso di copertura piana, non sono considerati piani di edificio, i vani sottotetto fino ad un massimo di ml. 1,00 al lordo del solaio di copertura realizzati per ragioni tecnologiche o di isolamento termico.

15.14 - Piano fuori terra.

1. È il piano di un edificio le cui pareti perimetrali sono scoperte in misura uguale o maggiore al 50 % rispetto al terreno circostante a sistemazione avvenuta o al marciapiede.

15.15 - Piano seminterrato.

1. È il piano di un edificio le cui pareti perimetrali sono scoperte in misura minore del 50 % rispetto al terreno circostante a sistemazione avvenuta o al marciapiede.

15.16 - Piano interrato.

1. È il piano di un edificio il cui soffitto si trovi a quota inferiore rispetto al terreno circostante a sistemazione avvenuta al marciapiede, e le cui pareti perimetrali siano interamente coperte, salvo 1/4 di esse che può essere scoperto per consentire l'accesso veicolare.

2. In caso di interventi sul patrimonio edilizio esistente si possono prevedere locali interrati esterni al perimetro del fabbricato, purchè di S.U.L. uguale o inferiore al 30% della S.U.L. dell'edificio principale, e che gli stessi volumi siano realizzati nell'area di pertinenza del fabbricato.

15.17 - Porticato.

1. Corrisponde alla parte del fabbricato, posizionata al piano terra, interna o esterna al perimetro dell'edificio, dotata di copertura sorretta da pilastri o setti murari.

15.18 - Rapporto di Copertura (R.C.).

1. Esprime il massimo rapporto fra Superficie Coperta di un fabbricato e Superficie Fondiaria (S.C./S.F.) oppure fra Superficie Coperta e Superficie Territoriale (S.C./ S.T.). Si esprime in valore percentuale (R.C.F.) oppure (R.C.T.).

15.19 - Rapporto di Permeabilità Fondiaria (R.P.F.).

1. Esprime il rapporto (S.P./S.F.) fra la Superficie Permeabile (S.P.) di un'area fondiaria e la Superficie Fondiaria (S.F.) nella sua totalità, sia essa occupata da edifici oppure destinata a piazzale; si esprime in valore percentuale ed in nessun caso esso può essere inferiore al 25 %.

15.20 - Soppalco.

1. Per Soppalco si definisce la superficie praticabile ottenuta interponendo in un locale di Superficie Utile Netta non inferiore a mq. 9,00 e di altezza uguale o superiore ai minimi di cui al precedente art. 15.2. un solaio orizzontale sì da creare un doppio volume e a condizione che la SUN del soppalco non sia superiore ad 1/2 della SUN del locale soppalcato; per le altezze al di sopra e al di sotto dei soppalchi valgono i criteri di cui all'art.15.1 e 15.2.

2. Negli edifici esistenti a destinazione d'uso residenziale, direzionale, commerciale, e produttiva gli interventi di ristrutturazione edilizia possono prevedere la realizzazione di soppalchi in deroga all'indice di fabbricabilità ed alla dotazione di parcheggi, fino ad una superficie massima del 20 % della S.U.L. complessiva per ogni unità immobiliare e nei limiti di cui al punto 1 e agli artt. 15.1 e 15.2.

3. I soppalchi ancorati a scaffalature si configurano come arredi e pertanto non rientrano nel computo della S.U.L..

15.21 - Superficie Coperta (S.C.).

1. Corrisponde all'area risultante dalla proiezione sul piano orizzontale delle parti fuori terra di tutti i fabbricati principali ed accessori, delimitata dal profilo esterno delle murature perimetrali, compresi i corpi e gli elementi in aggetto, i porticati, le tettoie, le pensiline, con le seguenti eccezioni:

  1. a) gli aggetti di corpi aperti inferiori o uguali a ml. 1,50 (cornicioni, gronde, pensiline e balconi); nel caso di aggetti superiori a ml 1,50 la loro S.C. corrisponde all'intera superficie del corpo aggettante.
  2. b) le parti completamente interrate.
  3. c) le parti dei piani terra realizzate ai sensi dell’art.15.3 comma 11.

15.22 - Superficie Fondiaria (S.F.).

1. Corrisponde alla superficie effettivamente destinata all'edificazione all'interno delle Zone di espansione soggette a Piani Attuativi o nelle zone di completamento con esclusione delle aree destinate ad opere di urbanizzazione primaria e secondaria.

2. L'eventuale scorporo di porzioni di Superficie Fondiaria dal lotto già edificato implica, nel caso di mantenimento di una superficie di pertinenza non corrispondente ai parametri edilizi del relativo fabbricato, l'asservimento di edificabilità della quota parte scorporata, che pertanto non potrà essere computata ad altri fini edificatori.

15.23 - Superficie Permeabile (S.P.).

1. Corrisponde alla superficie libera da costruzioni, anche interrate, e non lastricata di un area fondiaria; può essere interessata da colture agricole, giardini, prato, prato armato, autobloccanti su sottofondo permeabile o quanto altro non costituisca una impermeabilizzazione del terreno tale da impedire la percolazione delle acque meteoriche; per le pavimentazioni in autobloccanti posizionate in opera a secco, la superficie permeabile viene valutata al 60 % della superficie pavimentata.

15.24 - Superficie Territoriale (S.T.).

1. Corrisponde all'area compresa all'interno di una Zona di espansione soggetta a Piano Attuativo ovvero ad una Zona di completamento soggetta ad Intervento Diretto Convenzionato; in essa sono ricomprese sia le superfici destinate all'edificazione ( S.F.), sia le superfici destinate alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria (S.N.F.).

15.25 - Superficie Utile Lorda ( S.U.L.).

1. Corrisponde alla superficie di pavimento al lordo delle murature interne per ogni piano fuori terra al netto delle murature perimetrali, al fine di favorire un migliore adeguamento strutturale ed un migliore isolamento termico e acustico.

2. Sono esclusi gli aggetti dei terrazzi fino ad una sporgenza lorda di ml. 1,50. I terrazzi con sporgenza lorda superiore a ml. 1,50 concorrono per il 50 % dell'intera superficie al computo della S.U.L..

3. Sono escluse dal calcolo della S.U.L. le pertinenze così come definite al precedente art. 15.12 e con le limitazioni definite ai punti seguenti.

4. Le logge ed i porticati, fino ad un massimo di 1/4 della S.U.L. max costituiscono pertinenza; oltre detta quota non costituiscono pertinenza e concorrono al computo della S.U.L..

5. Il vano scala interno al corpo di fabbrica a servizio di una o più unità immobiliari non viene computato ai fini del calcolo della S.U.L..

6. Il vano ascensore non viene computato ai fini della S.U.L..

7. Per i locali sottotetto a falde inclinate ai fini del calcolo della S.U.L. viene computata solo la superficie relativa alla parte con altezza del tetto con altezza superiore a ml. 2.20.

8. Le coperture a terrazzo, anche se praticabili, non costituiscono S.U.L., né piano.

9. Ai fini del calcolo della S.U.L., non viene computata la superficie dei locali interrati, mentre quella dei locali seminterrati, ad eccezione dell'ipotesi prevista all'art. 15.12. punto 4 viene computata al 50%.

10. In caso di demolizione di volumi esistenti finalizzati alla ricostruzione attraverso interventi di Ristrutturazione Edilizia, Sostituzione Edilizia o Ristrutturazione Urbanistica, per i manufatti con altezza superiore a ml. 3,00 la S.U.L. da recuperare corrisponde alla S.U.L. esistente calcolata secondo il criterio di cui all'art. 15.26; mentre per i manufatti con altezza inferiore a ml. 3,00, quand'anche media, la S.U.L. da recuperare corrisponde alla volumetria calcolata con il criterio dell'altezza media ponderale diviso ml. 3,00.

15.26 - Superficie Utile Lorda Massima (S.U.L. Max).

1. Esprime la massima utilizzazione in termini di S.U.L., da sviluppare su più piani, espressa in valore percentuale, che si può realizzare all'interno di una Superficie Territoriale soggetta a Piano Attuativo o a Intervento Diretto Convenzionato (S.U.L./S.T.), ovvero all'interno di una Superficie Fondiaria soggetta a Intervento Diretto (S.U.L./S.F.).

15.27 - Superficie Utile Netta ( S.U.N. ).

1. Corrisponde alla superficie misurata al netto delle murature esterne ed interne di tutti i locali appartenenti all'edificio.

15.28 - Superficie di Vendita (S.V.).

1. Per superficie di vendita di un esercizio commerciale si intende l'area destinata alla vendita, compresa quella occupata da banchi, scaffalature e simili. Non costituisce superficie di vendita quella destinata ai magazzini, depositi, locali di lavorazione, uffici e servizi.

2. Sono assimilate alla superficie di vendita (ai fini del calcolo della dotazione minima di parcheggio) tutte le superfici aperte al pubblico:

  1. a) nei pubblici esercizi (ristoranti, bar, pub ed attività assimilabili);
  2. b) negli immobili destinati ad attività artigianali di servizio.

15.29 - Vano scala.

1. Corrisponde alla proiezione sul piano orizzontale dell'insieme dei gradini, dei pianerottoli intermedi e dell'eventuale spazio destinato all'ascensore.

15.30 - Volume.

1. Esprime il prodotto della Superficie Utile Lorda per l'altezza di un fabbricato o di singole parti di esso. Ai fini del calcolo degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, il volume degli edifici è determinato dal prodotto della Superficie Utile Lorda per un'altezza virtuale di ml. 3,00.

15.31 - Volume tecnico.

1. Sono definiti volumi tecnici quelli strettamente necessari a contenere e consentire l'accesso a quelle parti degli impianti tecnici a servizio dell'edificio. A titolo esemplificativo sono considerati volumi tecnici: depositi di acqua o cisterne, extra-corsa degli ascensori, locali per impianti di riscaldamento e/o refrigerazione, impianti televisivi e di parafulmine, silos, serbatoi, ciminiere, cabine elettriche, ecc..

2. I volumi tecnici devono essere strettamente commisurati alle caratteristiche e all'entità degli edifici e comunque con dimensione non superiore a mq. 8,00; la loro sistemazione non deve costituire pregiudizio alle soluzioni architettoniche di insieme.

3. Nel caso in cui vi sia la necessità di contenere l’alloggiamento di impianti e apparecchiature per la produzione di energia termica e di acqua calda per l’autoconsumo, quand’anche a carattere aziendale, ovvero di impianti oltre 6 Kw di potenza, è ammessa la realizzazione di un locale tecnico con S.U.L. massima pari a mq. 15.

4. I volumi tecnici non sono computati ai fini del calcolo della Superficie Utile Lorda e/o del Volume se ricomprese nella quota pertinenziale di cui all'art. 15.12. In caso di cambio di destinazione d'uso dei volumi tecnici, ciò dovrà avvenire nel rispetto di tutti gli indici e parametri di Zona omogenea in cui ricade il manufatto tecnico.

5. Qualora i volumi tecnici siano richiesti ad uso di edifici di pregio storico - architettonico individuati nella schedatura del patrimonio edilizio presente nel SIT comunale appartenenti alla classe di valore 1, 2, 3, 4, 5 l'ammissibilità deve essere coerente con il valore e con i caratteri tipologici dell'edificio.

15.32 - Corridoio ecologico.

1. Si considerano corridoi ecologici gli elementi naturali o semi-naturali di dimensioni variabili, anche non contigui, che collegano tra loro aree naturali esistenti e di nuova realizzazione, assicurando una continuità tra ecosistemi. I corridoi ecologici costituiscono siti di rifugio, di diffusione, di riproduzione e di alimentazione per numerose specie selvatiche, agiscono da filtro rispetto ai carichi inquinanti diffusi (effetto barriera contro rumore-inquinamento atmosferico) e aumentano il valore estetico del paesaggio. Esempi di corridoi ecologici sono: corsi d'acqua naturali e artificiali e la loro vegetazione; zone umide; aree boscate; prati, pascoli e incolti; siepi e filari. L'infrastrutturazione ecologica costituisce Invariante Strutturale ai sensi degli artt.5.2 e 20.8.

15.33 - Strutture temporanee.

1. Sono strutture leggere tipo gazebo, verande, etc. da utilizzare a corredo degli immobili a destinazione d'uso turistico - ricettiva e nei pubblici esercizi.

2. L'installazione di tali strutture è consentita nel rispetto dei seguenti limiti e fatte salve specifiche prescrizioni o indirizzi definiti per le singole Zone Omogenee:

  1. a) realizzati in materiali leggeri (legno, ferro e vetro, ecc.) comunque non in muratura, e semplicemente ancorati al suolo;
  2. b) di dimensioni strettamente necessarie al soddisfacimento delle esigenze dell'esercizio.

Tali strutture restano vincolate all'attività per cui sono state realizzate e vanno rimosse a cessazione dell'attività.

15.34 - Imprenditore Agricolo Professionale (IAP).

1. È definito Imprenditore Agricolo Professionale (IAP) "...colui il quale, in possesso di conoscenze e competenze professionali ai sensi dell'articolo 5 del regolamento (CE) n. 1257/1999 del Consiglio, del 17 maggio 1999, dedichi alle attività agricole di cui all'articolo 2135 del codice civile, direttamente o in qualità di socio di società, almeno il 50% del proprio tempo di lavoro complessivo e che ricavi dalle attività medesime almeno il 50% del proprio reddito globale da lavoro..." (D. Lgs. del 29 marzo 2004, n. 99, articolo 1, comma 1).

15.35 - Imprenditore Agricolo (IA).

1. È definito Imprenditore Agricolo (IA), ai sensi dell'art. 2135 del C.C., il coltivatore diretto non iscritto al registro IAP, che risulta iscritto alla CCIAA da oltre 1 anno, risulta in possesso di partita IVA da oltre 1 anno, ed ha un terreno:

  1. a) in proprietà con SAU > 4000 mq (Ha 00.40.00 = Unità di coltivazione in proprietà UcP), oppure
  2. b) in affitto (durata di almeno 12 anni) e proprietà con SAU ( 6000 mq (Ha 00.60.00 = unità di coltivazione Uc).

15.36 - Operatore dell'Agricoltura Amatoriale (OAA).

1. Sono definiti Operatori dell'Agricoltura Amatoriale e/o del tempo libero (OAA) privati cittadini e/o soggetti che svolgono attività agricole a livello amatoriale e/o per autoconsumo e che comunque non rientrano nelle due categorie precedenti, IAP e IA.

15.37 - Superficie Agraria Utilizzata (SAU).

1. Si definisce "Superficie Agraria Utilizzata" (SAU) la superficie aziendale effettivamente destinata alle produzioni agricole, con esclusione delle superfici forestali, delle tare, degli incolti e dei fabbricati.

15.38 - Superficie aereo-illuminante.

1. Ai sensi del D.M. del 05/07/1975 si definisce superficie aereo-illuminante la superficie corrispondente a tutte le aperture contenute in un locale abitativo, che non può essere inferiore ad 1/8 della superficie calpestabile del locale finestrato. Tale rapporto può essere ridotto ad 1/14 per quanto riguarda gli interventi sul patrimonio edilizio esistente, per ragioni di tutela architettonica.