Schede norma

Et8- Complesso immobiliare "Podere Le Fontanelle"

Descrizione dell'area e dell'immobile:

Il complesso immobiliare denominato "Podere Le Fontanelle" è posto a sud-est del centro abitato di Pievasciata, raggiungibile dalla strada provinciale di Pievasciata n.9. Il complesso è costituito da due complessi l'uno denominato Podere Le Fontanelle e l'altro più a sud Casa al Mandorlo. Il primo e già destinato ad attività turistico-alberghiera mentre il secondo, attualmente a destinazione residenziale, costituisce l'ampliamento della struttura esistente; il primo complesso è censito nel SIT comunale con la scheda del patrimonio rurale n.479, il secondo con la scheda del patrimonio rurale n. 482.

Obiettivi da perseguire:

Ampliare l'attività turistico-ricettiva già presente nel Podere Le Fontanelle, integrando l’attività turistica anche in sinergia con il vicino Podere Monteropoli, di cui alla scheda norma Et 6, tramite la dotazione di nuovi posti letto, nell’ottica della valorizzazione del patrimonio edilizio esistente, tramite la riconversione a funzioni turistico ricettive del complesso immobiliare Casa al Mandorlo posto a c. 300 metri dalla struttura principale. L'obbiettivo è quello di ampliare l'offerta di posti letto da 62 a 74, di cui 12 nel nuovo complesso integrativo di Casa al Mandorlo e di dotare questa struttura anche di nuovi servizi. La valorizzazione turistico-ricettiva del patrimonio immobiliare non utilizzato a fini rurali deve costituisce un modo per integrare le attività agricole con altre attività compatibili che sinergicamente possano incentivare sia un'agricoltura di qualità valorizzando il paesaggio chiantigiano e l'ambiente.

Funzioni e destinazioni d'uso:

Ai sensi dell’art. 16 delle NTA:

  • residenziale ( per lo svolgimento delle funzioni principali);
  • artigianale (artigianato di servizio);
  • commerciale ( esercizi di vicinato e pubblici esercizi);
  • turistico- ricettiva (attività ricettive alberghiere, attività culturali finalizzate alla promozione turistica del territorio);
  • di servizio pubblico e privato (attrezzature sociali e culturali a servizio della struttura ricettiva, attrezzature sportive a servizio della struttura ricettiva, attrezzature tecnologiche a servizio della struttura ricettiva, mobilità meccanizzata a servizio della struttura ricettiva);
  • agricola ed altre attività ad essa connesse.

Strumenti attuativi:

Intervento Diretto cosi come definito all’art. 10.2 delle NTA.

Parametri urbanistici e categorie di intervento sul patrimonio edilizio esistente:

Per gli edifici facenti parte del patrimonio edilizio di pregio storico e architettonico identificati nel SIT comunale con classi di valore da 1 a 6, sono possibili gli interventi secondo quanto stabilito agli artt. 18 e secondo le modalità previste all'art. 19 delle NTA. Per il patrimonio edilizio esistente privo di valore storico e architettonico sono previsti tutti gli interventi di cui all’art. 18 delle NTA.

La SUL max consentita è pari a quella esistente. Il numero massimo dei PL consentiti è 74, compreso i servizi singoli e collettivi.

H max = pari a quella esistente

E' consentita una SUL aggiuntiva come incentivo finalizzato al risparmio energetico di cui all’art. 21 delle NTA del RU.

E' possibile realizzare le pertinenze così come definite all’art. 15.12 delle NTA.

Gli eventuali ampliamenti configurabili come addizioni funzionali previsti dalle categorie di intervento di cui all'art. 18, non sono computabili ai fini del dimensionamento di cui sopra.

Le superfici da destinare a parcheggi privati o privati di uso pubblico devono rispettare i minimi previsti all’art.17.4 delle NTA.

Prescrizioni e indirizzi progettuali:

A-Prescrizioni paesaggistiche (derivate dal PIT/PPR: la numerazione fa riferimento a quella della Disciplina d'uso della scheda di paesaggio 10 Chianti del PIT/PPR riportata nel Documento di Avvio ):

  • 1.2-Negli interventi di recupero dei due complessi devono essere tutelati i valori morfologici e architettonici degli edifici di valore storico-testimoniale e il loro rapporto con il contesto agricolo circostante.
  • 1.3 - Nella ridefinizione dell'area di pertinenza dei due complessi che andranno a far parte della struttura turistico-ricettiva di "Il podere Le Fontanelle" si deve tenere di conto dello stato dei luoghi e eventuali strade di collegamento fra il complesso di Le Fontanelle e il complesso Casa al Mandorlo devono essere realizzate nel rispetto del supporto geomorfologico e attraverso il recupero di eventuali tracciati preesistenti;
  • 1.5-2.2 Gli interventi di recupero previsti dovranno essere coerenti per materiali, colori e tipologie con il contesto paesaggistico circostante, nel rispetto delle classi di valore attribuite e delle relative categorie d'intervento previste nella schedatura del PEE inserita nel SIT comunale.
  • 1.6 -Gli interventi nelle aree al contorno della struttura ricettiva dovranno essere realizzati nel rispetto della morfologia dei luoghi e dell'assetto idrogeologico del territorio interessato.
  • 1.7 -Nella sistemazione delle aree al contorno della struttura ricettiva si dovrà favorire la viabilità minore e i tracciati esistenti e favorire la percorribilità pedonale in collegamento con tracciati colleganti la struttura con il territorio circostante nel suo complesso nell'ottica di una fruizione lenta del territorio e delle sue risorse paesaggistiche.
  • 2.1- Le attività economiche complementari alle attività agricole, quali il turismo rurale, devono essere finalizzate al mantenimento e alla valorizzazione del paesaggio chiantigiano, favorendo il mantenimento di un’agricoltura innovativa che coniughi competitività economica con ambiente e paesaggio:
  • 2.3 - 2.5 - Nella ridefinizione/ampliamento dell'area di pertinenza del complesso immobiliare Le Fontanelle sino al complesso immobiliare Casa al Mandorlo si dovrà tenere di conto dello stato dei luoghi migliorando la permeabilità dei suoli e garantendo connessioni ecologiche fra le aree di pertinenza e le aree esterne.
  • 2.6 - Negli interventi sul terreno circostante i complessi immobiliari e nelle aree agricole coltivate dovrà essere garantito l’equilibrio idrogeologico valutando, nel caso di colture agrarie, in particolare vigneti, modalità di impianto che assecondino la morfologia del suolo e prevedendo, ove necessario, l’interruzione delle pendenze più lunghe anche al fine di contenere i fenomeni erosivi.

B-Prescrizioni ambientali ( derivate dal Rapporto Ambientale VAS: la numerazione fa riferimento a quella del Rapporto Ambientale VAS )

  • 1.1,1.2,1.3 Pericolosità idraulica, geologica , sismica.
    Per quanto concerne la Pericolosità idraulica, geologica, sismica negli interventi di trasformazione devono essere rispettate le prescrizioni contenute nella Relazione geologica di supporto alla Variante al RU e quelle contenute nelle NTA del RU art. 22, e recepite nel Rapporto Ambientale VAS come condizioni alla trasformabilità.
  • 1.4 Vulnerabilità idrogeologica-
    Per quanto concerne la Vulnerabilità idrogeologica , le indagini di supporto alla Variante non hanno evidenziato la presenza di particolari criticità , in ogni caso devono essere rispettate le direttive contenute nell'art. 20.1 delle NTA del RU per la tutela della risorsa idrica del sottosuolo. Nel rispetto del Parere Motivato dell'Autorità competente VAS , per l'approvvigionamento idrico dal pozzo esistente e dall'eventuale nuovo pozzo devono essere rispettate le prescrizioni di cui all' 94 del Dlgs n. 152/2006, come richiesto dall'Azienda USL Toscana Sud nell'ambito della consultazione per la VAS.
  • 2.1. Acque superficiali -
    Nella sistemazione delle aree di connessione fra il podere Le Fontanelle e il podere Casa al Mandorlo e nelle aree esterne deve essere garantito un elevato livello di permeabilità anche con la ricostituzione di un efficiente reticolo idraulico minore: si prescrive il rispetto del RD 523/1904 e dalla L.R. 21/2012 , secondo quanto richiesto nel contributo del Genio Civile post adozione.
  • 2.2. Acquedotto -
    Per quanto concerne l'approvvigionamento idrico, questo dovrà avvenire attraverso la realizzazione a carico dell'operatore privato di pozzo, se insufficiente l'attuale. Qualora l’aumento di posti letto comporti un aumento del fabbisogno idrico rispetto all’attuale, deve essere presentata richiesta di parere per interventi edilizi idroesigenti all'ente gestore, come richiesto nel contributo dell'Acquedotto del Fiora nella fase delle consultazioni VAS.
    Nella gestione dei pozzi esistenti e nell'allestimento di nuovi pozzi per gli usi potabili devono essere rispettate tutte le prescrizioni di legge, in particolare l'art. 94 D.lgs 152/2006, circa la tutela degli acquiferi e la qualità delle acque prelevate, come richiesto dall'Azienda USL Toscana Sud nelle fasi della consultazione per la VAS.
    Per quanto concerne le acque per usi non domestici, irrigazione , lavaggio spazi esterni, devono essere recuperate le acque pluviali e di risulta dalla depurazione, come previsto dal RU vigente (art. 20.1. delle NTA ),attraverso l'allestimento di cisterne di accumulo.
    Si prescrive di adottare anche durante l'attività di cantiere tutti gli accorgimenti finalizzati a impedire o ridurre molestie e inconvenienti per l'igiene degli insediamenti limitrofi, nel rispetto delle indicazioni del contributo del Azienda USL Toscana Sud nelle fasi delle consultazioni VAS.
  • 2.3- Smaltimento liquami Per quanto concerne lo smaltimento dei liquami questo deve avvenire tramite la realizzazione a carico dell'operatore privato di un sistema di smaltimento dei liquami autonomo fornito di impianto di depurazione possibilmente munito anche di fitodepurazione ai fini della successiva immissione dei liquami nelle fosse di campagna.
    Per quanto concerne le acque pluviali e quelle depurate, queste devono essere recuperate per usi non potabili quali l'irrigazione degli spazi esterni a verde attraverso la realizzazione di cisterne interrate per il deposito delle stesse, come previsto dalle NTA del RU art. 20.1.
    Si prescrive di adottare anche durante l'attività di cantiere tutti gli accorgimenti finalizzati a impedire o ridurre molestie e inconvenienti per l'igiene degli insediamenti limitrofi, nel rispetto delle indicazioni del contributo del Azienda USL Toscana Sud nelle fasi delle consultazioni VAS.
  • 3.1-Inquinamento atmosferico -
    Per quanto concerne le problematiche relative alle emissioni in atmosfera devono essere rispettate tutte le norme vigenti al momento dell'intervento affinché siano ridotte al minimo le emissioni in atmosfera frutto delle nuove attività da insediare.
    Si prescrive di adottare anche durante l'attività di cantiere tutti gli accorgimenti finalizzati a impedire o ridurre molestie e inconvenienti per l'igiene degli insediamenti limitrofi, nel rispetto delle indicazioni del contributo del Azienda USL Toscana Sud nelle fasi delle consultazioni VAS.
  • 4.1-Fabbisogno energetico -
    Per quanto concerne il soddisfacimento del fabbisogno energetico , devono essere adottate tutte le misure atte all'perseguimento del risparmio energetico, anche in considerazione degli incentivi previsti dalle NTA del RU, art. 21 .
    Per quanto concerne la produzione di energia da fonti rinnovabili ,è possibile l'utilizzo di tali fonti, a condizione che siano rispettate le direttive paesaggistiche del PIT/PPR per le varie tipologie di fonti rinnovabili.
    Si prescrive di adottare anche durante l'attività di cantiere tutti gli accorgimenti finalizzati a impedire o ridurre molestie e inconvenienti per l'igiene degli insediamenti limitrofi, nel rispetto delle indicazioni del contributo del Azienda USL Toscana Sud nelle fasi delle consultazioni VAS.
  • 5.1-Inquinamento acustico -
    Negli interventi di trasformazione devono essere rispettati i parametri già previsti dalla classe attribuita all'area dal PCCA approvato con Del. C.C. n.85 il 15 giugno 2005. La Variante al RU prescrive e incentiva soluzioni costruttive nel recupero degli immobili tese al mantenimento di un buon clima acustico in considerazione anche della destinazione alberghiera da realizzate di elevata qualità.
    Si prescrive di adottare anche durante l'attività di cantiere tutti gli accorgimenti finalizzati a impedire o ridurre molestie e inconvenienti per l'igiene degli insediamenti limitrofi, nel rispetto delle indicazioni del contributo del Azienda USL Toscana Sud nelle fasi delle consultazioni VAS.
  • 6.1-Produzione e smaltimento di rifiuti urbani -
    La raccolta e lo smaltimento dei rifiuti deve essere effettuato in maniera differenziata secondo le regole presenti nel Comune al momento dell'intervento, ovvero con modalità autonome, tuttavia nell'ottica della differenziata e del recupero.
    Si prescrive di adottare anche durante l'attività di cantiere tutti gli accorgimenti finalizzati a impedire o ridurre molestie e inconvenienti per l'igiene degli insediamenti limitrofi, nel rispetto delle indicazioni del contributo del Azienda USL Toscana Sud nelle fasi delle consultazioni VAS.
  • 7.1- Accessibilità e parcheggi di sosta-
    Deve essere garantita una efficiente accessibilità all'area e un numero sufficiente di posti auto così come previsto dalle norme del RU: trattandosi di territorio rurale è opportuno che i posti auto pertinenziali siano opportunamente mimetizzati dal punto di vista paesaggistico. La variante prescrive l'adeguamento degli stessi in funzione dell'ampliamento della struttura sia dei posti letto che dei nuovi servizi. Inoltre gli stessi devono trovare forme di mitigazione paesaggistica.
  • 8.1- Impatto paesaggistico e tutela del paesaggio.
    Per quanto concerne la tutela della risorsa paesaggio si fa riferimento alle prescrizioni paesaggistiche di cui al punto A della presente scheda.
    Per quanto concerne la tutela architettonica degli immobili si fa riferimento oltre che alle prescrizioni di cuial punto A anche prescrizioni desunte dal PTCP e contenute nelle NTA del RU art. 19 .
    Per quanto riguarda gli aspetti vegetazionali del verde privato si fa riferimento oltre che alle prescrizioni di cui al punto A anche agli indirizzi di cui all’art. 20.5 delle NTA.
    Per quanto riguarda gli aspetti archeologici , pur essendo l'area non interessata da vincoli né da rinvenimenti archeologici pregressi, qualora si verificassero durante il corso dei lavori scoperte archeologiche è fatto obbligo di rispettare le procedure previste dalle vigenti disposizioni di legge (art. 90 D.Lgs 42/2004, art. 822, 823, 826 del Codice Civile, art. 733 del Codice Penale), così come richiesto dalla Soprintendenza Archeologia, Beni Culturali e Paesaggio nelle fasi delle consultazioni VAS.
    Sono comunque fatte salve le norme di carattere generale contenute nelle NTA del RU.