Norme Tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

Variante per interventi puntuali all'interno del Territorio Urbanizzato- approvazione del 22.11.19 (vigente)

Art. 12 Caratteristiche dei Piani Attuativi

1. I Piani Attuativi sono strumenti urbanistici di dettaglio di attuazione del R.U. ai fini del coordinamento degli interventi sul territorio urbano. Ciascun Piano Attuativo può avere, in rapporto agli interventi previsti, i contenuti e l'efficacia di uno o più dei piani o programmi elencati nel precedente art. 10.

2. Essi sono approvati dal Comune con la procedura di cui al Titolo V, Capo IV della L.R. 1/2005 e s.m.e i.. L'atto di approvazione del piano individua le leggi di riferimento e gli eventuali immobili soggetti ad espropriazione ai sensi delle disposizioni di legge nazionali e regionali sugli espropri ed individua le destinazioni degli edifici, da realizzare in conformità alle destinazioni di Zona indicate nelle Tavole e nelle NTA del R.U., e gli indici edilizi ed urbanistici, in conformità a quelli individuati nelle presenti norme.

3. Il Regolamento Urbanistico individua nelle Tavv. 05-06-07-08-09-10-11, i comparti delle aree di espansione o di ristrutturazione urbanistica da sottoporre a Piano Attuativo di iniziativa pubblica o privata dove sono già delineate le opere di urbanizzazione da realizzare nonché le aree da cedere per opere pubbliche. Per ognuno di questi comparti sono stabiliti dimensioni e parametri urbanistici nelle apposite tabelle di cui all'art. 31.

4. Qualora i Piani Attuativi comportino varianti al R.U., queste possono essere adottate e approvate contestualmente ai Piani Attuativi con atti deliberativi separati e preliminari.

5. I Piani Attuativi devono prevedere una progettazione di dettaglio che sviluppi le linee già individuate nelle Tavole 05-11 e/o nelle Schede Norma allegate alla Tav.15 del R.U.; l'organizzazione urbana prefigurata negli elaborati di R.U. ha l'obiettivo di inquadrare i singoli comparti in un disegno complessivo che tenga conto delle connessioni con i tessuti urbani limitrofi, al fine di migliorare l'assetto urbano complessivo. In particolare i Piani Attuativi contengono:

  1. a) un quadro conoscitivo di riferimento di tipo paesaggistico, ambientale e urbanistico;
  2. b) un rilievo di dettaglio delle aree interessate al piano compreso l'esatta ubicazione di eventuali edifici o infrastrutture in esso ricomprese;
  3. c) il dettaglio, mediante l'indicazione dei relativi dati catastali, delle proprietà interessate al piano e/o quelle da espropriare o da vincolare secondo le procedure e modalità delle leggi statali e dell' articolo 66 della L.R. 1/2005;
  4. d) la sistemazione progettuale planimetrica complessiva dell'area in scala adeguata con l'esatta individuazione degli spazi pubblici e le aree destinate agli insediamenti;
  5. e) una visualizzazione planivolumetrica complessiva dell'insediamento con la progettazione di massima delle tipologie edilizie, degli spazi pubblici, strade, parcheggi, aree a verde pubblico, elementi di arredo urbano;
  6. f) inserimento planivolumetrico nel contesto paesaggistico circostante al fine di verificare le relazioni con il contesto urbano circostante e l'efficacia delle soluzioni adottate.;
  7. b) identificazione degli edifici destinati a demolizione o ricostruzione ovvero soggetti a restauro o a bonifica edilizia;
  8. h) la progettazione di massima delle opere di urbanizzazione primaria;
  9. i) il computo metrico estimativo dei costi delle opere di urbanizzazione primaria ed il piano di fattibilità economica di tutto l'intervento;
  10. j) le norme tecniche di attuazione;
  11. k) la relazione illustrativa delle scelte progettuali del piano;
  12. l) ogni altro elemento utile a definire adeguatamente gli interventi previsti ed il loro inserimento nel contesto di riferimento;
  13. m) le indagini geologiche e ambientali di supporto ai sensi delle vigenti disposizioni di legge.
  14. n) schema di convenzione per l'attuazione delle opere di urbanizzazione primaria e di quote di edilizia sociale se dovute secondo quanto stabilito secondo quanto stabilito all'art.10.5;
  15. o) ogni altro elaborato utile al corretto inserimento urbanistico e ambientale del piano.

12.1 - Piani Attuativi di Iniziativa Pubblica.

1. I Piani Particolareggiati di iniziativa pubblica sono redatti dall' A.C. e devono comprendere tutto quanto definito al punto 12. con particolare attenzione al piano parcellare di esproprio di tutte le aree in esso ricomprese.

2. Fra i Piani particolareggiati di iniziativa pubblica sono ricompresi anche i PEEP e i PIP, per le procedure e le modalità di adozione e approvazione dei quali si rimanda alle leggi istitutive e alla L.R.1/2005.

12.2 - Piani Attuativi di Iniziativa Privata Convenzionati.

1. I Piani Attuativi di iniziativa privata sono redatti dai proprietari delle aree o dei beni immobili ricompresi nel comparto soggetto a piano attuativo o loro aventi titolo; hanno lo scopo di precisare nel dettaglio le linee già individuate nelle Tavole 05-11 e/o nelle Schede Norma allegate alla Tav.15 del R.U secondo i parametri urbanistici e le destinazioni d'uso in esso previste, con particolare attenzione alla ricomposizione fondiaria delle proprietà interessate attraverso il meccanismo della perequazione urbanistica, finalizzata ad una equa ripartizione degli oneri e dei diritti edificatori fra le stesse e alla cessione gratuita al Comune delle aree destinate ad opere pubbliche e alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria.

2. Apposita convenzione da stipulare fra Comune e proprietari delle aree o loro aventi causa, registrata e trascritta a cura e spese dei richiedenti ad avvenuta approvazione del Piano, regolerà obblighi e diritti dei proprietari proponenti nei confronti dell' A.C. in merito alla realizzazione degli interventi urbanistici ed edilizi e della attuazione di quote di edilizia sociale, se dovute secondo quanto stabilito all'art.10.5.. Detta convenzione deve essere corredata da accordi con la Pubblica Amministrazione dove si precisano caratteristiche dell'intervento, tempi di realizzazione e collaudo delle opere di urbanizzazione, che non può essere superiore ai cinque anni e comunque non oltre i dieci anni previsti dalla legge, e garanzie fidejussorie per la esecuzione delle urbanizzazioni nonché per la sistemazione ambientale al contorno e per la cessione delle aree a destinazione pubblica, emesse da istituti bancari e istituti assicurativi di primaria importanza.

3. Qualora i proprietari delle aree poste all'interno di un comparto intendano apportare modifiche al disegno urbano proposto dal R.U., possono presentare una diversa soluzione di organizzazione urbana purché:

  1. a) la proposta riguardi tutte le aree comprese nel comparto;
  2. b) rimangano invariate le quantità di S.U.L. indicate nelle tabelle di cui all'art. 32.
  3. c) non siano ridotte le quantità degli standard di verde e parcheggio pubblici individuati;
  4. d) il nuovo disegno urbano non risulti peggiorativo sotto il profilo dell'interesse pubblico e degli assetti urbani complessivi prefigurati dal R.U. e nel rapporto con le zone limitrofe.

In tal caso la proposta, se accolta, costituirà variante al R.U. da adottare ed approvare contestualmente e preliminarmente al Piano/i Attuativo/i.

4. I Piani Attuativi di iniziativa privata devono essere presentati congiuntamente da tutti i proprietari delle aree ricadenti all'interno del comparto individuato nelle Tavv.05-11.; qualora non vi sia la disponibilità documentata da parte di tutti i proprietari, si può attuare la trasformazione urbanistica prevista dal RU secondo le procedure previste ai successivi punti a) e b):

  1. a) I proprietari che rappresentino la maggioranza assoluta del valore dei beni calcolata in base all'imponibile catastale, ricompresi nel comparto/i soggetto/i a Piano Attuativo, hanno titolo a costituire il consorzio per la presentazione al Comune delle proposte di realizzazione dell'intervento e del conseguente schema di convenzione ai sensi dell'art. 66 della L.R. 1/2005. Il Comune invita i proprietari non aderenti al consorzio di cui al comma precedente ad attuare le indicazioni del piano mediante l'adesione alla convenzione, assegnando un temine non inferiore a sessanta giorni. Decorso inutilmente il termine assegnato, il Comune procede a diffidare gli stessi, assegnando un termine non inferiore a trenta giorni. La procedura descritta deve essere completata entro il termine massimo di centottanta giorni. Decorso senza esito il termine di cui al comma precedente, rientrano tra i beni soggetti ad espropriazione di cui all'art. 65, comma 3, della L.R. 1/2005, gli immobili dei proprietari non aderenti al consorzio.
  2. b) Qualora vi siano la documentata impossibilità di realizzare un unico Piano Attuativo per tutto il comparto e difficoltà a procedere con la costituzione del consorzio di cui al punto a), è possibile proporre Piani Attuativi relativi a stralci funzionali del comparto individuato nelle Tavv. 05-11 di RU, purché:
    1. 1) Il rapporto fra aree fondiarie e aree non fondiarie (strade, parcheggi, verde pubblico, aree da cedere in perequazione) sia uguale a quello del comparto nel suo insieme, affinché si mantenga anche nello stralcio il rapporto S.U.L.max/SF previsto per il comparto nel suo insieme; ciò consente di non penalizzare né di premiare in termini di diritti edificatori i proponenti i vari stralci funzionali; pertanto le aree di proprietà dei proponenti il primo stralcio funzionale in eccedenza rispetto allo stralcio proposto che dovessero alterare il predetto rapporto S.U.L.max/SF, dovranno essere attuate nello stralcio successivo;
    2. 2) La previsione delle opere di urbanizzazione primaria e delle relative reti tecnologiche sia funzionalmente collegata a quelle esistenti in via definitiva secondo il disegno urbano del R.U. tali da essere funzionalmente completate negli stralci successivi; il tutto opportunamente concordato con gli Enti preposti alla gestione dei servizi; sono pertanto da escludere soluzioni transitorie in contrasto con il disegno urbano del R.U.; in tale ottica sono da evitare soluzioni di continuità fra uno stralcio funzionale e quello successivo; ai fini della attuazione funzionale dello stralcio sono ammissibili parziali e leggere modifiche al disegno urbano purché non si comprometta il disegno urbano complessivo, pena il venir meno del completamento dell'assetto attraverso stralci successivi.
    3. 3) La valutazione della funzionalità dello stralcio è stabilita dalla Pubblica Amministrazione attraverso i suoi organi tecnici; gli indirizzi architettonici e urbanistici di dettaglio (materiali, recinzioni, elementi di arredo urbano ecc.) concordati con la Pubblica Amministrazione nel primo stralcio funzionale costituiranno un indirizzo anche per gli stralci successivi pena la disarticolazione urbanistica e architettonica dei comparti di trasformazione.

5. Qualora all'interno delle superfici territoriali dei comparti soggetti a Piani Attuativi siano ricompresi edifici con le proprie aree di pertinenza, scelta determinata dal fatto che il R.U. ha inteso rimandare al piano di dettaglio la pianificazione urbanistica di tali edifici, in sede di formazione dei Piani Attuativi stessi, i proprietari possono decidere se aderire o meno alla formazione e attuazione dei piani. In caso di adesione essi possono escludere tutta la S.U.L. regolarmente autorizzata dal calcolo degli indici previsti nelle tabelle parametriche delle presenti Norme. In caso di demolizione la S.U.L. demolita può essere aggiunta a quella prevista su tutto il comparto; nel caso in cui l’edifico ricada in area non fondiaria, la S.U.L. risultante verrà comunque riutilizzata nell’ambito delle aree fondiarie del comparto. In caso di non adesione gli edifici esistenti con la relativa area di pertinenza, identificabile come resede catastale esistente al momento della adozione del R.U., ovvero un lotto corrispondente in termini di indici di edificabilità alla S.U.L. dell'edificio, possono realizzare solo gli interventi di cui all'art. 18; per tali edifici l'Addizione Volumetrica massima consentita "una tantum", nel rispetto delle distanze ma salvo allineamenti preesistenti, e compreso l'adeguamento in altezza secondo la definizione dell'altezza (H) contenuta nell'art. 15.3 può essere pari al 20% la S.U.L. esistente, incrementabile fino ad un massimo del 30% in funzione dell'uso di tecnologie tipiche della bioarchitettura o dell'uso di energie rinnovabili così come definito all'art.21. Qualora l’edificio non suscettibile di demolizione sia posto all’interno di un area non fondiaria, nell’ambito della redazione del Piano Attuativo dovrà essere individuato un lotto destinato a zona F3 ricomprendente l’edificio anzidetto su cui possono essere realizzati gli interventi come sopra definiti, mentre la quota di edificabilità prodotta dall’area di pertinenza dell’edificio dovrà essere trasferita nell’area fondiaria; in caso di non adesione viene individuato il lotto F3 e la potenzialità ad esso corrispondente verrà utilizzata dagli altri come di seguito definito. In tal caso il Piano Attuativo può essere presentato dalla restante proprietà che può usufruire di un incremento della Superficie Utile Lorda pari a quella calcolata sull'area sottratta alla superficie territoriale complessiva, a compensazione dei maggiori costi di urbanizzazione. Qualora l'edificio ricompreso all'interno di un'area soggetta a Piano Attuativo convenzionato sia di pregio storico, architettonico ed ambientale, valgono le indicazioni date per questa categoria di edifici all'art. 19. I proprietari di edifici esistenti posti all'interno di un'area soggetta a piano attuativo convenzionato possono esercitare le opzioni di cui sopra anche prima della presentazione di un piano attuativo, al fine di consentire tutti gli interventi sul patrimonio edilizio esistente ad esclusione della Sostituzione Edilizia e della ristrutturazione Urbanistica, rimandando l'adesione o meno al Piano Attuativo al momento della eventuale presentazione dello stesso; in caso di adesione non si terrà conto della S.U.L. frutto di Addizione Volumetrica, se attuata, in caso contrario varranno i criteri già delineati in caso di non adesione al piano attuativo.

6. Le opere di urbanizzazione primaria devono essere realizzate e collaudate in corso d'opera (I fase - corrispondente alle opere strutturali delle urbanizzazioni) prima del rilascio dei titoli abilitativi per l'edificazione dei singoli fabbricati; il collaudo finale (II fase - corrispondente al completamento delle opere di finitura delle urbanizzazioni) prima dell'abitabilità anche di un solo edificio. I collaudi (I e II fase) saranno effettuati dal Comune con costi a carico dei proprietari privati.

7. Le aree relative alle opere di urbanizzazione primaria e/o secondaria inserite all'interno di aree di trasformazione dovranno essere cedute al Comune al momento della stipula della convenzione urbanistica o entro un congruo tempo dalla stessa e comunque prima della effettuazione della gara di appalto per la esecuzione delle opere stesse.

8. Qualora un'area di espansione sia suddivisa in più comparti soggetti singolarmente a Piani Attuativi di iniziativa privata convenzionati, e l'attuazione di uno presuppone la preventiva attuazione di quello adiacente per ragioni di funzionalità urbanistica e tecnologica, l'attuazione differita nel tempo dei singoli comparti dovrà essere coordinata in modo organico e razionale dando priorità agli interventi prossimi all'abitato esistente.

12.3 - Piani di Recupero (P.d.R.).

1. I Piani di Recupero disciplinano il recupero di immobili, di complessi edilizi, di isolati, di aree che abbiano particolari situazioni di degrado igienico, architettonico, urbanistico, ambientale e geofisico, e che necessitano di interventi complessivi di Ristrutturazione Urbanistica.

2. I Piani di Recupero possono essere di iniziativa pubblica o di iniziativa privata.

3. In caso di P. di R. di iniziativa privata qualora non tutti i proprietari aderiscano alla proposta e vi sia la impossibilità di ridurre l'ambito di intervento del P. di R., questo può essere proposto dai proprietari che rappresentino la maggioranza assoluta del valore dei beni calcolata in base all'imponibile catastale, ricompresi nel piano, che hanno titolo a costituire il consorzio per la presentazione al Comune delle proposte di realizzazione dell'intervento e del conseguente schema di convenzione. Il Comune invita i proprietari non aderenti al consorzio di cui al comma precedente ad attuare le indicazioni del piano mediante l'adesione alla convenzione, assegnando un temine non inferiore a sessanta giorni. Decorso inutilmente il termine assegnato, il Comune procede a diffidare gli stessi, assegnando un termine non inferiore a trenta giorni. La procedura descritta deve essere completata entro il termine massimo di centottanta giorni. Decorso senza esito il termine di cui al comma precedente, rientrano tra i beni soggetti ad espropriazione di cui all'art. 65, comma 3, della L.R. 1/2005 gli immobili dei proprietari non aderenti al consorzio.

4. È sempre possibile, laddove se ne ravvisino le condizioni, individuare Zone R nelle varie parti degli ambiti urbani già articolati per zone omogenee, finalizzate alla riqualificazione urbanistica e/o ambientale attraverso Piani di Recupero; in questo caso deve essere adottata e approvata una variante al R.U. che può essere anche contestuale e preliminare alla adozione e approvazione del P.di R. attraverso la redazione di una scheda R da aggiungere alla Tav. 15 b.

5. Analoga operazione può essere effettuata anche per le zone Er di cui all'art. 28 bis, attraverso la redazione di una Scheda norma Er in variante al RU da aggiungere alla Tav. 15 b sulla base della quale redigere apposito Piano di Recupero.

6. Nella predisposizione del Piano di Recupero particolare importanza deve essere data alla analisi del complesso da recuperare esistente dal punto di vista storico, architettonico, urbanistico e ambientale, nonché alle situazioni di degrado esistenti e da risanare. Il progetto di recupero deve evidenziare planivolumetricamente le future connessioni con l'ambiente urbano o rurale all'interno dei quali il P. di R. è inserito, in modo che il recupero di alcuni edifici contribuisca a riqualificare complessivamente gli aggregati esistenti.

7. Le aree relative alle opere di urbanizzazione primaria individuate nel P.di R. devono essere cedute gratuitamente alla Pubblica Amministrazione come per gli altri Piani Attuativi.

8. Nell'ambito dei Piani di Recupero relativi agli ambiti urbani devono essere reperiti standard pubblici ai sensi del D.M. 1444/1968 nella misura di 24 mq ad abitante di cui il 50% da destinare a parcheggio ad uso pubblico e il 50% da destinare a verde pubblico attrezzato. Nell'ambito dei Piani di Recupero di cui sopra, l'A.C. può altresì consentire deroghe all'H max e alle distanze dagli spazi pubblici ai fini del reperimento degli standard pubblici, qualora esigenze di progettazione urbanistica e architettonica ne dimostrino l'utilità e l'opportunità. In Zona A possono essere derogati gli standard di cui sopra. Per i Piani di Recupero nel territorio aperto saranno le schede norma relative a stabilire gli spazi da destinare a standard pubblici..

9. Il Piano di Recupero deve essere corredato da accordi convenzionali con la Pubblica Amministrazione dove si precisino caratteristiche dell'intervento, tempi di realizzazione e garanzie fidejussorie per l'esecuzione delle urbanizzazioni primarie nonché per la sistemazione ambientale al contorno, quote di edilizia sociale analogamente a quanto previsto per i piani attuativi convenzionati di cui all'art. 12.2 e all'art.31.20 delle presenti norme.

10. Sugli edifici esistenti presenti in Zona R e soggetti a Piano di Recupero, prima della redazione e approvazione del Piano stesso sono possibili gli interventi sul patrimonio edilizio esistente secondo quanto stabilito agli artt. 18 e 19 fino alla Ristrutturazione Edilizia. Al momento della presentazione del Piano di Recupero questo dovrà tenere di conto degli interventi precedentemente effettuati.

12.4 - Programmi Complessi di Riqualificazione Insediativa.( P.C.R.I.)

1. I Programmi Complessi di Riqualificazione Insediativa, così come definiti all'art. 74 della L.R.1/2005, sono strumenti di programmazione attuativa assimilati a Piani Attuativi e sono finalizzati al recupero e alla riqualificazione degli insediamenti esistenti anche attraverso interventi di nuova edificazione. Tali programmi si configurano per una pluralità di funzioni, di tipologie d'intervento e di operatori, con il coinvolgimento di risorse pubbliche e private.

2. I programmi complessi di riqualificazione insediativa sono localizzati all'interno degli ambiti di cui all'art. 55, comma 2 i della L.R. 1/2005 e s.m.e i..

3. I programmi di riqualificazione insediativa ricomprendono:

  1. a) programmi integrati d'intervento di cui alla L.179/1992;
  2. b) programmi di recupero urbano di cui alla L. 398/1993 e 493/1993;
  3. c) ogni altro programma di riqualificazione insediativa individuato ai sensi delle leggi statali compreso "Project Financing" ricomprendenti operazioni di riqualificazione urbana.

4. I programmi di riqualificazione insediativa contengono:

  1. a) Studio di fattibilità degli interventi;
  2. b) Progetto preliminare degli interventi pubblici e privati che il soggetto proponente si dichiari disposto a realizzare;
  3. c) Valutazione degli effetti ambientali (VAS);
  4. d) Termini di inizio e ultimazione dei lavori nonché individuazione dei beni soggetti ad espropriazione ai sensi dell'art. 66 della L.R. 1/2005.

12.5 - Piani di Rigenerazione urbana di cui agli artt. 74bis, 74ter, 74quater e 74quinquies della L.R.1/2005.

1. I Piani di rigenerazione urbana sono stati introdotti nella legislazione regionale in seguito al Decreto 70/2011 convertito nella legge 106/2011 e sono finalizzati alla riqualificazione di aree urbane e di aree produttive degradate, attraverso una serie di interventi e procedure definiti agli artt. 74 bis, ter, quater e quinquies della L.R.1/2005 a cui si rimanda data la ampia articolazione normativa.